Z kaucji wynajmujący może pokryć swoje uzasadnione roszczenia, które pod koniec umowy najmu byłyby ciężkie do wyegzekwowania, np. zaległości z tytułu niepłacenia za wynajem mieszkania, dopłaty do rachunków za rozliczenie mediów, niewykonane prace remontowe albo szkody w mieszkaniu. Oddaliśmy mieszkanie wysprzątane, ale wynajmujący miał uwagi co do porządku. Zgodziliśmy się na firmę sprzątającą. Przy czym po kilku miesiącach okazało się, że musimy dopłacić ponieważ wynajmujący uznał że sprzątanie kosztowało go pokaźną kwotę i nie odda kaucji i jeszcze każe dopłacić za malowanie i tak dalej. Właściciel pobrał cześć kaucji za mieszkanie. Co zrobić, jeśli wynajmujący nie chce zwrócić pieniędzy? O tym jak zabezpieczyć się przed nieuczciwą działalnością wynajmujących pisaliśmy w poprzednim artykule. Jednak są sytuacje, w których rzeczywiście naprawa zniszczeń powinna być pokryta z kaucji. Kiedy zwrot powinien być większy? Chodzi o sytuacje, w których czynsz został podniesiony w trakcie trwania umowy.Jeśli zatem po np. roku opłata za najem wzrosła z 2 do 3 tys. zł, a my wpłaciliśmy 2 tys. zł kaucji, zwrot przy wyprowadzce powinien wynieść 3 tys. Pierwszy okres, pod rządami aktualnie obowiązującej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gdy kaucja została wpłacona po 10 lipca 2001 r. W tym wypadku podstawą zwrotu i waloryzacji kaucji jest art. 6 ust. 3 i 4 ustawy. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje kesimpulan penjelasan singkat mengenai sikap dan keterampilan yang dimiliki. Bardzo często koniec umowy najmu oznacza początek bitwy o kaucję. Nagle właściciel mieszkania wynajduje wiele szkód. Albo jeszcze gorzej – właściciel się zmienił i nie wie o wielu rzeczach. Jak uchronić się przed przykrymi niespodziankami? Jak wysoka może być kaucja? Przepisy określają, że wysokość kaucji może równać się maksymalnie wysokości czynszu za trzy miesiące (bez kosztów dodatkowych). Czy muszę zapłacić całą kaucję od razu? Najemca ma prawo do zapłacenia kaucji w całości lub w ratach. Pierwsza rata musi zostać zapłacona w momencie rozpoczęcia stosunku najmu. Co mogę przedłożyć w ramach kaucji? Kaucję można opłacić pieniędzmi, dopuszczalne są także wartości rzeczowe lub poręczenie. Właściciel mieszkania musi jednak wyrazić zgodę na inną formę uiszczenia zapłaty. W innym wypadku zdziwi się, kiedy wręczysz mu sztabkę złota lub kluczyki do samochodu. Coraz częściej najemcy i właściciele wybierają poświadczenie bankowe lub ubezpieczenie kaucji. Dzięki temu w razie szkody właściciel jest pewny, że dostanie należne pieniądze od najemcy (wartość nie może jednak przekroczyć kaucji!). Wady: Wybierając tę opcję musimy się liczyć z opodatkowaniem lub płaceniem składek. Czy właściciel może śmiało korzystać z pieniędzy za kaucję? W czasie trwania umowy najmu – absolutnie nie. W tym czasie to nadal pieniądze najemcy. Co więcej, właściciel winien złożyć je na osobnym koncie bankowym, aby nie wliczały się w jego majątek prywatny. Inaczej w przypadku niewypłacalności wierzyciele będą mogli przejąć kaucję razem z resztą jego majątku. Właściciel może wykorzystać pieniądze po upływie umowy najmu, jeżeli najemca wyrządził szkody, które musi pokryć z własnej kieszeni. W takim wypadku właściciel nie potrzebuje nawet zgody najemcy. Co zrobić, kiedy właściciel żąda rekompensaty za szkody, które istniały już przed wprowadzeniem się? Przyjrzyjmy się następującej sytuacji – wprowadzasz się do mieszkania, w którym jest zamek zatrzaskowy. Nigdy go jednak nie używałeś. Co więcej, był uszkodzony już przed twoim wprowadzeniem się, ale o tym nie wiedziałeś. Dowiadujesz się, kiedy po wyprowadzce właściciel informuje cię o szkodzie. Naprawę pokryje twoja kaucja. Czy to dozwolone? Zgodnie z przepisami, właściciel powinien udowodnić najemcy, że to on spowodował szkodę. Teoria brzmi świetnie, gorzej jest natomiast z praktyką, ponieważ właściciele wolą przyjąć, że szkoda powstała po wprowadzeniu się. Zatem lepiej, gdy o dowody zatroszczy się najemca. Protokół sporządzony podczas rozpoczęcia najmu lub przy jego ukończeniu jest bardzo dobrym rozwiązaniem. Mogę zgłosić szkody, które zauważyłem/am dopiero po wprowadzce? Nie. Nie ma określonego okresu, w którym można zgłaszać odkryte szkody. Najemca musi się pogodzić z faktem, że to raczej on będzie musiał udowodnić, że nie wyrządził danej szkody. Czasem jednak najemca ma asa w rękawie. Na przykład wtedy, gdy wprowadził się w sierpniu, a zimą – kiedy chce włączyć ogrzewanie – odkrywa, że ono nie działa. Tutaj po stronie najemcy stoi logika – trudno, by wyrządził szkodę latem, skoro nikt wtedy nie korzysta z ogrzewania. Ile czasu ma właściciel na wypłacenie kaucji? Na to niestety nie ma zasady. Właściciel powinien zwrócić kaucję od razu, gdy stwierdzi, że z mieszkaniem wszystko jest w porządku, a najemca nie zalega z żadnymi opłatami. Sądy ustanowiły jednak coś w rodzaju „czasu do namysłu“. Jeżeli na przykład nie wiadomo, ile będzie kosztowała naprawa danej szkody, właściciel może nie oddać kaucji do trzech miesięcy. W trudnych przypadkach dopuszczalne jest nawet zatrzymanie kaucji na sześć miesięcy, w bardzo trudnych – nawet na dziewięć miesięcy. Różnica między „trudnymi” a „bardzo trudnymi” przypadkami nie jest jednak sprecyzowana. Przypadek wyjątkowy – zmiana właściciela Zmiana właściciela mieszkania nie ma żadnego znaczenia – otrzymuje on lokal wraz z umowami, które zawarł wcześniejszy właściciel. Podobnie rzecz wygląda dla najemcy – odpowiada on za wszystkie szkody popełnione w czasie trwania umowy najmu, niezależnie od tego czy właściciel się zmienił czy nie. Protokół sporządzony w momencie rozpoczęcia stosunku najmu jest nadal ważnym punktem zaczepienia. Dodano: Dzień dobry! W 2004 wynajmowałam razem z mężem mieszkanie przez pięć lat. Wpłaciliśmy kaucję, umowa była na nas oboje. Jednak po pięciu latach rozstaliśmy się. Ja pozostałam dalej w tym wynajmowanym sporządził nową umowę. Kaucja została wpłacona raz i pobrana przy pierwszej umowie z zapisem o wpłacie w drugiej umowie. Dwa miesiące temu zakończyłam najem tego mieszkania za porozumieniem stron. Protokół zdawczy bez zastrzeżeń, jednak walczę z właścicielem o zwrot kaucji bezskutecznie. Chcę złożyć pozew w sądzie i tu moje pytanie, na którą umowę najmu mam się teraz powołać? Anna ODPOWIEDZ Chcesz odpowiedzieć jako ekspert? ZALOGUJ SIĘ Jeśli planujemy wynająć pokój, mieszkanie lub dom, najprawdopodobniej pierwszy czynsz będzie podwójny. Dlaczego? Wyjaśniamy w szczegółach, czym jest kaucja w umowie najmu mieszkania, jaka powinna być jej wysokość, jak ją odzyskać w razie problemów i kiedy właściciel ma prawdo ją zatrzymać. Otrzymanie kredytu hipotecznego nie jest dla wszystkich tak oczywiste. Jedni nie chcą się zadłużać, a inni mają kłopot z uzbieraniem wkładu własnego. Dlatego wciąż popularnym rozwiązaniem jest najem mieszkania. Najemca i wynajmujący powinni wiedzieć, z czym wiąże się taki sposób użytkowania lokum, jak poprawnie sporządzić umowę najmu i jak ubezpieczyć mieszkanie na wynajem. Czym jest kaucja za wynajem mieszkania? Kaucja w umowie najmu jest dodatkowym zabezpieczeniem dla wynajmującego. Ma ona zastosowanie głównie przy szkodach, które wyrządzi najemca. Właściciel potrąca wówczas ich równowartość z kaucji, nie tracąc czasu na udowadnianie swojej racji, chociaż oczywiście musi to zrobić w oparciu o konkretne przesłanki. Kaucja ma zastosowanie również wtedy, kiedy lokator w inny sposób nie wywiązuje się z warunków umowy najmu, czyli np. wyprowadza się z mieszkania bez zachowania umówionego okresu wypowiedzenia czy też nielegalnie go podnajmuje. Ile wynosi kaucja za najem mieszkania? Według ustawy o ochronie praw lokatorów wysokość kaucji nie może przekroczyć dwunastokrotności czynszu właścicielskiego, co jednak jest raczej założeniem teoretycznym, ponieważ trudno się spodziewać, że przy miesięcznych opłatach rzędu np. 2 000 zł lokator zgodzi się założyć 24 000 zł kaucji. Najczęściej kaucja stanowi równowartość jednego miesięcznego czynszu. Zdarza się, że kwoty te bywają wyższe, np. wtedy, kiedy mieszkanie jest świeżo wyremontowane, ma wysoki standard lub znajduje się w nim cenne wyposażenie. Wysokość kaucji można negocjować, ponieważ w praktyce jej to kwestia indywidualnych ustaleń pomiędzy wynajmującym i najemcą. Jak odzyskać kaucję za mieszkanie? Jeśli na obszarze wynajmowanej nieruchomości nie powstały szkody, a lokator nie ma żadnych innych zobowiązań finansowych w stosunku do właściciela, ten ma obowiązek zwrócić kaucję w całości. Może to zrobić przelewem, gotówką lub w sposób indywidualnie ustalony w warunkach umowy. Jeśli strony się tak umówią, zwrot pełnej kaucji może się odbyć np. po odmalowaniu mieszkania przez lokatorów. Może to wynikać zarówno z zapisów umowy, jak i późniejszych ustaleń. Ile czasu ma właściciel na zwrot kaucji za mieszkanie? Kaucja jest depozytem finansowym na okres obowiązywania umowy najmu. Po jej wygaśnięciu właściciel ma 30 dni na zwrócenie całości założonej kwoty. Jeśli pieniądze będą transferowane przelewem, decydująca jest data tego przelewu. Przy oddaniu kaucji w gotówce dobrze jest podpisać prosty dokument potwierdzający ten fakt – w ten sposób unikniemy potencjalnych problemów związanych z nieuzasadnionymi roszczeniami którejś ze stron. Zdarzają się sytuacje, w których zwrot kaucji odbywa się poprzez anulowanie ostatniego czynszu. Wymaga to jednak zaufania ze strony właściciela oraz zadbania o to, żeby lokator przekazał mieszkanie bez dodatkowych uszkodzeń i z pełnym wyposażeniem. Czy kaucja zostanie mi zwrócona w całości? Wszystko zależy od stanu technicznego mieszkania w dniu wygaśnięcia umowy, a konkretnie od jego zgodności z protokołem zdawczo-odbiorczym załączonym do umowy. Co ważne, do zniszczeń nie zalicza się szkód powstałych w skutek naturalnego zużycia. Wiadomo, że wszystkie przedmioty i meble po pewnym czasie ulegają uszkodzeniu, co niekoniecznie musi być winą osób, które z nich korzystały. WAŻNE! Aby później nie mieć problemów z odzyskaniem kaucji, do umowy najmu trzeba załączyć wspomniany protokół-zdawczo odbiorczy. Najlepiej sporządzić go w sposób drobiazgowy, opisując wszystkie usterki, mankamenty i uszkodzenia, które były obecne w mieszkaniu w dniu przekazania lokalu. Chodzi tutaj np. o otwory w ścianach, zarysowania parkietu, plamy na wykładzinie, zabrudzone ściany czy stopień zużycia poszczególnych sprzętów. Protokół warto uzupełnić o fotografie. Taka dokumentacja pozwala na uniknięcie licznych problemów związanych ze zdawaniem mieszkania, szczególnie jeśli lokal był wynajmowany w dłuższym okresie – i właściciel, i lokatorzy mogą zwyczajnie zapomnieć o niektórych mankamentach. Jak odzyskać kaucję za mieszkanie w razie problemów? Problemom z kaucją można skutecznie przeciwdziałać spisując właściwie skonstruowaną umowę najmu, która zawiera omówiony wyżej protokół zdawczo-odbiorczy. Ustalenia ustne czy telefoniczne powinny być wiążące dla stron, ale trudno udowodnić ich treść. Z korespondencją mailową lub SMS-ową jest nieco łatwiej, jednak nic nie zastąpi spisanej na papierze i ręcznie podpisanej umowy. Jeśli mimo posiadania umowy i protokołu pojawi się problem ze zwrotem pieniędzy, najemca może przesłać wynajmującemu wezwanie do zwrotu kaucji. Powinno ono być sporządzone na piśmie i zawierać kluczowe informacje, czyli przede wszystkim: dokładną wysokość kwoty, której zwrotu żądamy, termin zwrotu (np. 14 dni) czy numer konta, na który mają być przelane pieniądze. Wezwanie można przekazać z ręki do ręki, jednak bezpieczniej będzie wysłać je listem poleconym – otrzymujemy wówczas pisemne potwierdzenie, że taki dokument został przekazany. Gdy wezwanie do zwrotu kaucji nie podziała, pozostaje nam już tylko droga sądowa. Najemca składa wówczas do konkretnej placówki sądowej (może być ona wskazana w umowie najmu) pozew zawierający dane obu stron, adres lokalu, który był przedmiotem najmu, informacje o okresie najmu oraz wysokości kaucji. Do takiego wniosku trzeba załączyć umowę najmu wraz z załącznikami oraz aneksami, jeśli takie zostały sporządzone. Kiedy właściciel może nie zwrócić kaucji? Oczywiście, są też takie sytuacje, w których zwrot całości bądź części kaucji nie jest uzasadniony. Dzieje się tak, gdy: lokator wyrządził szkody w wynajmowanej nieruchomości, które nie wynikają z naturalnego zużycia; lokator wyprowadził się z nieruchomości przed końcem umowy najmu i nie zapłacił czynszu za brakujący okres; lokator podnajmował mieszkanie osobie lub osobom trzecim, a nie było na to zgody ze strony właściciela. Czy można wynająć mieszkanie bez kaucji zwrotnej? Kaucja przy stosunku najmu jest tylko obligatoryjna, także właściciel nie musi jej pobierać. W praktyce założenie pieniędzy jest standardowym działaniem i pomija się ten krok właściwie tylko w sytuacjach, w których lokator jest obdarzony zaufaniem przez właściciela, bo np. jest jego krewnym lub wieloletnim przyjacielem. Kaucja zwrotna a ubezpieczenie mieszkania Wynajmowana nieruchomość jest tak samo narażona na szkody, jak nieruchomość zamieszkana przez właściciela, a czasem nawet bardziej. Dlatego też przy najmie często korzysta się z polis mieszkaniowych, dzięki którym lokal oraz jego wyposażenie jest dodatkowo zabezpieczone finansowo. Co ważne, dla wynajmowanego mieszkania można nabyć dwie polisy. Jedną z nich kupuje właściciel, a drugą lokator bądź lokatorzy. Każda z nich ma nieco inny zakres ochrony, co jest zrozumiałe, bo jej celem jest zabezpieczenie interesów tylko jednej ze stron. Właściciel powinien zainwestować w polisę mieszkaniową, która zabezpieczy finansowo mury oraz elementy stałe nieruchomości. Zakres ochrony powinien zawierać minimum katalog zdarzeń losowych, ale warto poszerzyć go również o takie dodatki, jak OC w życiu prywatnym, powódź, stłuczenie przedmiotów szklanych czy pakiet Home Assistance. Szczególnie istotne zdaje się OC, które chroni właściciela przed szkodami na mieniu osób trzecich, do których może dojść np. w skutek zalania mieszkania sąsiada. Lokatorzy z kolei muszą zadbać o ochronę swojego majątku, a więc głównie mienia ruchomego. Opcjonalnie z polisy można również zabezpieczyć nakłady inwestycyjne, jakie ponieśli najemcy, czyli po prostu efekty remontu, jaki przeprowadzili za swoje pieniądze. Ochronę można poszerzyć również o takie ryzyka, jak OC najemcy, kradzież z włamaniem, wandalizm i dewastację. Gdzie kupię ubezpieczenie mieszkania na wynajem? Towarzystwa ubezpieczeniowe oferują polisy dedykowane zarówno najemcom, jak i wynajmującym. Warto przyjrzeć się tego typu produktom, ponieważ są one dopasowane do interesów obu stron, czyli np. zawierają specjalne skonstruowane dodatki. Ubezpieczenia dla wynajmowanej nieruchomości najlepiej poszukać w Internecie, w czym bardzo przydatny jest kalkulator ubezpieczeń. Jest to darmowe narzędzie, które pozwala sprawdzić ceny polis dla konkretnego produktu, czyli nieruchomości o konkretnych parametrach i interesującego nas zakresu ochrony. Dosłownie w kilka minut sformatujemy taką polisę, jaka nam odpowiada i sprawdzimy, ile trzeba za nią zapłacić u poszczególnych ubezpieczycieli. Oferty potrafią być mocno zróżnicowane cenowo, a więc warto je porównywać, żeby nie przepłacić.

zwrot kaucji za mieszkanie